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  • Sommario

    Traduzione tedesca

    In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che n…

    Oggetto

    In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione

    Fonti
    In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad ....

    Hilfe Hilfe Hilfe ... ich verstehe einen gewissen Teil nicht. Hier geht es um ein Gesetz Rechten und Pflichten für Geschäftsräume und deren Vermietung. Ich verstehe diesen Teil hier nicht ganz: .. che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore ..

    besten Dank im Voraus!
    Commento
    ...
    Autorebiscotto 15 Sep 10, 09:37
    VorschlagIm Falle einer Auflösung des Mietverhältnisses ...
    Fonti
    ... die nicht auf Auflösung durch Nichterfüllung (z. B. Nichtzahlung der Miete), durch Kündigung oder durch Rücktritt seitens des Mieters, oder auf eines der Verfahren aus dem königlichen Dekret vom 16. März 1942 zurückzuführen ist, hat der Mieter das Recht, ...
    Commento
    Es geht um bestimmte Umstände, unter denen das Mietverhältnis beendet werden kann, die aber den Mieter NICHT die nachfolgend bestimmten Rechte einräumen.
    #1Autore weißnix (236288) 15 Sep 10, 09:44
    Vorschlagwow
    Fonti
    sehr perfekt übersetzt - BESTEN Dank dafür

    und genau um die Rechte geht es hier... die habe ich aber verstanden. Generellt geht es um das Gesetz 392/78. So jetzt müsste ich das köngliche Dekret welzen um zu wissen wie ich da wieder rauskommen kann.

    Meine Frage bist du Anwalt?
    Commento
    ...
    #2Autorebiscotto15 Sep 10, 09:57
    Commento
    @#2 - nein, ich bin nicht Anwalt, sondern Ingenieur, befasse mich viel mit Schutzrechten, und habe deshalb immerhin ein gesundes juristisches Halbwissen.
    Mit solchen Texten wie Deinem (Verträge, Gesetze) kenne ich mich ganz gut aus. Die Klauseln sind ja international (im europäischen Rahmen) ziemlich gleich, so dass diese Übersetzung nicht soo schrecklich schwierig war...

    Bezüglich des "königlichen Dekrets" von 1942 kann ich mir kaum vorstellen, dass Dir die darin beschriebenen Sachverhalte oder Prozeduren heutzutage helfen können; wenn Du mal bedenkst, dass Italien damals im Krieg war, könnte das sich z. B. auf notfallweise Aufhebungen von Mietverhältnissen durch Kriegsgeschehnisse oder dergleichen beziehen...

    Hast Du also selbst ein Problem mit einem Mietvertrag ?
    #3Autore weißnix (236288) 15 Sep 10, 10:19
    VorschlagIm Falle einer Auflösung des Mietverhältnisses ...
    Fonti
    .. bin auch Ing. jedoch befasse mich mehr mit Entwicklung von Textilien das so nebenher -- e un piacere per me

    ja ich habe ein großes Problem sogar,,, denn mein Cousin, mit dem ich in Italien Geschäftsräume besitze, hat einfach mal so einer Mieterin von uns gekündigt. Er hat die Delega in meinen Namen zu handeln -- Fehler von mir ok -- inwieweit diese Delega nun jetzt greift weiß ich im Moment nicht.
    Nun ist es so das das Gesetz vorschreibt das wenn mir nicht Ordnungsgemäß kündigen wir der gekündigten Person eine Abfindung in Höhe von 18 mal aktuelle Miete zahlen müssen. Du kannst dir ja vorstellen das ich darauf mal überhaupt keine Lust habe.
    Commento
    ....
    #4Autorebiscotto15 Sep 10, 10:33
    Commento
    Na ja, irgendwas wird doch in dem Vertrag drinstehen über eine "planmäßige" Auflösung / Kündigung des Vertrags durch den Vermieter; normalerweise muss man irgendeine Frist einhalten, und das war es dann.

    Allerdings kenne ich mich mit dem italienischen Recht überhaupt nicht aus - gerade im Mietrecht gibt es wohl große Unterschiede bezüglich der Rechte der Mieter. Ich drück Dir mal die Daumen, dass es nicht zu einer solchen Zahlung kommen muss. Man hört Schreckliches vom italienischen Justizwesen...
    (in meinem Bereich gibt es den Begriff "italienischer Torpedo"; da das sogar Wikipedia-gängig ist, trete ich wohl niemandem zu nahe, wenn ich das hier mal so einstreue...; die Wirksamkeit dieser "Waffe" entfaltet sich schlicht durch die Langsamkeit der Prozeduren, ganz im Gegensatz zur realen Waffe).
    #5Autore weißnix (236288) 15 Sep 10, 10:47
    Vorschlagla Durata
    Fonti
    Art. 28
    Rinnovazione del contratto

    modificato dall'art. 7 della legge 9/2007

    Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

    Commento
    auch hier gilt das Recht nach Gesetz 392/78 . Im Vertrag wurde jedoch folgendes vereinvart.
    La locazione avra la durata di anni 6 (sei) con inizio al 1. gennaio 1999. Si intendera tacitamente rinnovata per lo stesso periodo qualora nessuna delle parti abbia a comunicare allàltra, disdetta a mezzo raccomandata, con un preavviso di mesi 12 (dodici).

    so nun die ganz große Frage ... wir haben diese 12 Monate eingehalten aber man sagte mir das die Abfindung dennoch zu zahlen sei... ich verstehe es nicht vielleicht kannst du mir mehr sagen.
    #6Autorebiscotto15 Sep 10, 11:26
    VorschlagKeine Sorge !!!
    Commento
    In Italien ist es üblich, dass der Vermieter immer einen Mietvertrag - vor allem, wenn es sich nicht um den einer Wohnung handelt - zur vertraglich vorgesehenen Frist kündigt. Das gibt dem Vermieter neuen Handlungsspielraum, um neue Vertragsbedingungen, sprich einen angemessenen Mietzins zu verlangen. Denn durch die lange Laufzeit von 12(!)Jahren (6+6), entspricht dieser nicht mehr dem aktuellen Marktpreis. Die vom Gesetz erlaubten jährlichen Steigerungen entsprechen nur einem Teil der tatsächlichen Inflation.
    In Italien ist der Mieterschutz sehr hoch, so stehen dem gekündigten Mieter, auch bei ordnungsgemässer Kündigung, 18 Monatsmieten als Entschädigung zu. Aber natürlich nur, wenn man sich nicht auf einen neuen Vertrag mit dem neuen Mietzins einigen kann. Einigt man sich, ist diese Entschädigung nicht zu bezahlen, einigt man sich nicht, ist es auch kein Problem: ein neuer Mieter weiss nämlich, dass er dem Vormieter eine sogennante "buona uscita" zahlen muss. Das wird dann meist so gehandhabt, dass der Vormieter den Vertrag an den neuen Mieter abtritt (=cessione di contratto) und dieser für die Übernahme eines fiktiven Lagerbestandes eben diese "buona uscita" bezahlt. Somit hat der Vermieter zwar keinen eigenen Vorteil aus diesen Geldschiebereien, läuft dafür aber nicht Gefahr, 18 Monatsmieten zurückerstatten zu müssen!
    #7Autore New Maverick (682994) 15 Sep 10, 14:10
    Vorschlag@New Maverick
    Fonti
    Danke - ich dachte mir das es auf die alt bekannte Art und Weise der italianischen Usanza Geschäfte zu machen hinaus laufen würde.
    Nur was mir absolut unverständlich ist, dass man hätte dies bestimmt umgehen hätte können - zb erst Renovieren und dann neu Verhandeln - oder ähnliches. Einfach um diese evtl Zahlungen umgehen zu können. Ist ja nicht gesagt das du sofort jemanden findest der die "buon uscita" zahlt -- wobei ein gewisser Kundenstamm schon dafür sprechen würde.
    Commento
    Für weitere Infor bin ich offen
    #8Autorebiscotto15 Sep 10, 15:44
    Vorschlag@biscotto
    Commento
    So, da bin ich wieder.
    Ein Renovieren der Lokale ermöglicht Dir nur den Mieter bereits nach Ablauf der ersten sechs Jahre zu kündigen, die Abfertigungszahlung bliebe aufrecht und somit ist auch das nicht die Lösung.
    Grundsätzlich verhält es sich so: Wenn ich als Vermieter mir sicher bin, dass der bestehende Mietzins unter dem Marktpreis liegt, dann kündige ich dem Mieter. Ist dieser gewillt das Mietverhältnis weiterzuführen, ist er sicherlich verhandlungsbereit, denn wenn er anderswo einzieht, muss er ja auch dort einen angemessenen und somit höheren Mietzins zahlen und dem Vormieter die sog. "Buona uscita" zahlen. Deshalb wäre es sinnvoll, den gekündigten Mieter über die neuen Vorsestellungen zu informieren und seine Absichten zu erfahren. Signalisiert er, an einer Vertragerneuerung nicht interessiert zu sein, ist es an der Zeit sich auf die Suche nach einem neuen Mieter zu machen, eventuell auch mit Hilfe eines Imoobilienmaklers.
    #9Autore New Maverick (682994) 16 Sep 10, 13:19
    Vorschlag@New Maverick
    Fonti
    ok Renovieren ist auch nicht die Lösung, verstehe. Leider ist es so dass die Mieterin eh in Pension gehen wollte und den Laden vielleicht bis Mitte/Ende nächsten Jahres weiterhin behalten wollte. Das heißt das sie erstmal ganz locker sein kann weil sie sich denken kann - Abfindung bekomme ich jetzt ohnehin. Das heißt sie wird nichtmal uns helfen einen neuen Mieter zu finden da ihr es jetzt egal sein kann. Zwickmühle?!?
    #10Autorebiscotto16 Sep 10, 13:49
    Vorschlag@biscotto
    Commento
    Nun, wenn die Mieterin ohnehin vorhatte, den Mietvertrag zu kündigen, dann war die Kündigung von Seiten deines Cousins nicht die allerglücklichste Entscheidung. Denn so hat sie sich die Abfindung garantiert, was nicht der Fall gewesen wäre, wenn sie selbst gekündigt hätte!
    ABER: Dann muss die Mieterin euch auch die Lokale zum 31.12.2010 in einwandfreiem Zustand, frei von allen Gegenständen übergeben. Ist die Übergabe am 1.Jänner 2011 noch nicht vollzogen, kommt dies einer Vertragsverlängerung (um weitere 6 Jahre) gleich und die Ablöse in der Höhe der 18Monatszahlungen ist hinfällig. Wenn sie allerdings erst im nächsten Jahr den Laden aufgeben wird und sie schlau ist, wird sie wir folgt vorgehen: Den Vertrag verlängert sie Ende des Jahres um weitere 6 Jahre und wird dann zum gegebenen Zeitpunkt diesen Vertrag an einen Nachmieter ihrer Wahl abtreten. Das kann nämlich der Mieter jederzeit - und leider auch ohne dem Einverständis des Vermieters - machen, und kassiert dabei die "buona uscita", die wahrscheinlich sogar höher ist als die 18Monatszahlungen. Aber ihr habt für die nächsten 5 Jahre wieder einen Mieter hängen, zu den jetzigen, wahrscheinlich ungünstigen Bedingungen.
    Da es sich doch um hohe Beträge handelt würde ich schon einen seriösen Rechtsanwalt zu Rate ziehen, der euch die beste Vorgehensweise in diesem Fall aufzeigen kann. (Ist ja sicherlich kein Einzelfall!)
    #11Autore New Maverick (682994) 16 Sep 10, 17:55
    Vorschlag@New Maverick
    Fonti
    Hi und besten Dank! für deine großartige Unterstützung! Und ja es wird wohl das beste sein sich noch einen Rat von einem Anwalt einzuholen.

    #12Autorebiscotto17 Sep 10, 13:12
    Vorschlag@biscotto
    Commento
    Gerne geschehen und toi toi toi!
    #13Autore New Maverick (682994) 17 Sep 10, 15:32
     
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